买卖房屋违约赔付高额违约金
发布时间:2020-11-28 23 来源: 互联网
【基本案情】
2016年5月,杜某(买方)、陈某夫妇(卖方)以及中介公司签订了《房地产买卖协议》,该协议约定:陈某夫妇自愿将其名下位于新城区三江国际花园的一套房产转让给杜某,协议签订当日由杜某支付5万元作为购房定金,剩余房款待不动产权属过户手续办成后付清。后杜某多次催促陈某夫妇继续履行合同,均被陈某夫妇拒绝。在杜某向法院起诉后,法院查实陈某夫妇已将房产转移给第三人,涉案协议已无法继续履行。在承办法官的主持下,双方达成调解协议:双方自愿解除《房地产买卖协议》,陈某夫妇当庭向杜某支付11万元。
【律师解读】
浙江婺州律师事务所律师王韩英:依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”之规定,本案陈某夫妇拒绝继续履行合同,显然已构成违约,作为守约方的杜某可以要求陈某夫妇承担继续履行、赔偿损失等违约责任。然而因陈某夫妇已将房产过户至他人名下,涉案协议已造成事实上的不能履行,杜某只能选择解除涉案协议。一般情况下,二手房买卖合同的买卖双方均会对定金和违约金进行约定,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条之规定,守约方可以要求违约方支付违约金或者双倍返还定金,二者择其一。但若买方要求支付合同约定的违约金,不足以弥补因房价上涨造成的差价损失时,可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”规定,请求人民法院或者仲裁机构予以增加违约金。本案中陈某夫妇拒绝履行合同,最终也将支付杜某高于双倍定金的赔偿金额作为违约代价。
【法律倡议】
“言必信,行必果,互信共赢”系当今社会和谐共处发展的基本准则,我国也相继出台了《民法通则》、《合同法》、《民法总则》等一系列法律法规来贯彻落实该项准则,并成为了第一个将诚实信用原则写进法律的社会主义国家。时下二手房市场房价飞涨,许多卖方经受不住利益的驱使坐地起价,态度也从原来“恳请买方协助办证卖房”的真诚骤然变到“我的房子我做主”的执拗,在诚实信用和更大的收益面前选择了后者。这样就直接导致二手房买卖纠纷频发。此时,买方应该注意保存能够证明卖方拒绝履行合同的录音、短信、微信及其他证据材料,在发现卖方恶意磋商,打算将房屋另卖时,买方必须当机立断起诉或者申请仲裁。此外,卖方也应该谨言慎行,若仅因房价上涨意图毁约,必将承担相应的违约责任,最终结果很可能是“赔了夫人又折兵”。
本栏目由区司法局协办

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